22.02.2017 Von: Interview: Annina Just
Küsnachter, Küsnachter Amtlich
«Diese Zahlen waren komplett falsch»
Stephan Brändli, Mitglied des Gemeindevereins Forum 5W. (Foto: aj.)
Die «Initiative Brändli» verlangt, dass die Gemeinde Zollikon den Stimmbürgern eine Vorlage unterbreitet, bei der die Gemeinde das Areal Beugi selber bebaut. Im Interview erklärt Initiant Stephan Brändli wieso.
Stephan Brändli, was sagen Sie zum Vorwurf, dass Ihre Initiative den demokratischen Prozess infrage stelle?
Wir vom Forum 5W machen genau diesen Vorwurf auch der Gemeinde. Man hat nicht alle Möglichkeiten der Realisierung ausgearbeitet und sie in einem demokratischen Prozess diskutiert. Dies wäre ganz besonders nötig, weil ein Baurecht zu lange bindet – gerade im Dorfzentrum. Bereits im Voraus haben sich Stimmen geregt, die andere Varianten forderten.
Wieso sind Sie dann erst jetzt mit dieser Initiative gekommen?
Vielleicht liessen wir uns blenden von der Aussage: «Lasst uns doch mal arbeiten, man kann später immer noch Nein sagen.» Neue Informationen, was die Laufzeit des Baurechts, den Heimfall sowie die Einflussnahme auf die Architektur betrifft, welche erst im Frühling 2016 bekannt wurden, haben uns dann dazu bewogen, die Initiative zu starten.
Ihre Initiative verlangt, dass die Gemeinde selber baut. Die Gemeinde hat aber in den nächsten Jahren bereits sehr hohe Investitionen geplant. Kann sich Zollikon das leisten?
Selbstverständlich, so günstig wie heute baut man nie mehr. Dazu kommt – und das wird oft vergessen – dass es sich um eine Investition ins Finanzvermögen handelt, nicht ins Verwaltungsvermögen wie etwa bei einem Schulhaus. Die Überbauung ist ein klares Investitionsobjekt mit Rendite. Die Nettoverschuldung der Gemeinde bliebe also genau gleich.
Laut Aussagen der Gemeinde würde es 70 Jahre dauern, bis die Schulden abgebaut sind.
Diese Zahl wurde bereits mehrfach vom Gemeinderat genannt, aber sie ist einfach falsch.Laut unseren von Fachleuten gestützten Berechnungen ist die Schuld nach 26 Jahren abgebaut. Danach wirft das Objekt auch unter Berücksichtigung von zwei Sanierungen nur noch Gewinn ab. Gewinne soll die Gemeinde einstreichen und nicht der Investor mit unserem Land.
Wo rechnen Sie anders?
Um die beiden Vorlagen zu vergleichen, schlägt der Gemeinderat vor, den Barwert zu berechnen. Seine Berechnungen zeigte er an der Informationsveranstaltung vom 17. Januar. Leider sind seine Zahlen für die Eigenrealisierung komplett falsch. Einerseits wurden die Betriebskosten zu hoch berechnet, andererseits wurde nicht die Mittelwertverzinsung angewendet, was viel zu hohe Zinskosten ergibt. Wenn man dies korrigiert, kommt man zu einem jährlichen Saldo von 2,1 Millionen Nettoeinnahmen pro Jahr für die Gemeinde anstatt nur 0,87 Millionen, wie die Gemeinde behauptete.
Und was sagt der Vergleich der beiden Barwerte aus?
Der Barwert drückt den Wert aller zukünftigen Geldflüsse eines Objekts in der Gegenwart aus. Also wie viel Wert haben die Liegenschaften, wenn man die Kosten und Erträge über 82 Jahre berücksichtigt und sie dann nach dem Heimfall oder – wie bei uns – nach der Eigenbewirtschaftung verkaufen würde. Vergleicht man die Barwerte der beiden Vorgehensvarianten, sind sie nahezu identisch, derjenige von der Variante Selberbauen gar leicht höher. Dies lässt sich nur schon damit erklären, dass ja der Investor auch Geld verdienen will.
Abgesehen von diesen finanziellen Argumenten. Welche Vorteile hat die Variante Selberbauen sonst noch?
Der Hauptgrund, weshalb wir diese Variante vorschlagen, ist die Unsicherheit der nächsten Jahrzehnte, verbunden mit der 82-jährigen Laufzeit des Baurechtsvertrags. In dieser Zeit hat man beim Baurecht keine Eingriffsmöglichkeit auf die Nutzung des Areals. Es kann ja sein, dass wir in 40 Jahren vor ganz anderen Herausforderungen stehen und wir vielleicht gerne ein Gebäude umnutzen würden.
Zu was beispielsweise?
Vielleicht braucht man einen zusätzlichen Kindergarten, mehr Alterswohnungen oder Pflegeplätze . . . Die Gemeinde hat keine weiteren Landreserven im Dorfzentrum. Ein weiterer Pferdefuss ist, dass das Baurecht nach 82 Jahren sehr wahrscheinlich verlängert würde.
Dazu ist man aber nicht gezwungen.
Natürlich nicht, aber wenn man sich die Situation in 82 Jahren vorstelllt, steht man dann vor den genau gleichen Fragen wie heute. Unsere Urenkel würden an der Gemeindeversammlung gefragt, ob man viele Millionen an Fremdkapital aufnehmen soll, um das Objekt vom Investor zurückzukaufen, um es anschliessend zu vermieten. Für eine Umnutzung muss man zusätzlich nochmals investieren. Diese Konsequenzen müssen die Enkel meiner Tochter ausfressen. Hier fehlt die Nachhaltigkeit im Denken, und genau diese ist dem Forum 5W ein grosses Anliegen.
Sie kritisierten auch, dass man anfänglich von einer Baurechtsdauer von mindestens 60 Jahren sprach und es nun 82 Jahre sind. Hätten Sie die Initiative bei 60 Jahren nicht für nötig gehalten?
Doch, denn auch 60 Jahre sind unüberschaubar lang. Uns liegt viel daran, die Gestaltungshoheit nicht aus der Hand zu geben. Bei unserer Initiative könnte man schon nach 30 Jahren wieder Nutzungsänderungen vornehmen, weil es dann abbezahlt ist. Das Dorfzentrum ist einfach der falsche Ort für ein Baurecht.
Sie sind Mitglied der RPK, und die RPK hat das Projekt der Gemeinde gutgeheissen. Scheren Sie mit Ihrer Ansicht aus dem Gremium aus?
Da muss man aufpassen. An der Gemeindeversammlung vom 10. Juni 2015, als über den Planungskredit abgestimmt wurde, hielt die RPK ein Referat. Darin sagte sie, dass sie im Unterschied zu einer Geschäftsprüfungskommission nicht den Zweck einer Vorlage des Gemeinderats hinterfragen kann. Sie erwähnte aber auch, dass die Baurechtsrendite genügend hoch sein muss. Ausserdem wünschte sie, dass auch Alternativen geprüft würden.
Und darauf ist man nicht eingegangen?
Wie gesagt, andere Varianten wurden bisher öffentlich diskutiert.
Wie schätzen Sie die Chancen Ihrer Initiative ein?
Gut, weil viele Argumente noch nicht öffentlich diskutiert werden. Dies muss nun passieren.
Gibt es dann noch weitere Argumente?
Ja, zum Beispiel auch die Einflussnahme darauf, wer dann in diesen Wohnungen wohnt. Beim Baurecht kann man zwar vorschreiben, in welchem Preissegment die Wohnungen liegen müssen, aber an wen sie dann wirklich vermietet werden, darauf hat die Gemeinde keinen Einfluss. Wenn sie selber baut, kann sie aber ein Reglement aufstellen und damit sehr genau beeinflussen, wer im Dorfzentrum wohnt.
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